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住建部出台房地产调控令 “四虎将”条令如何推行
发布时间:2018.06.29    浏览次数:152次

6月28日中午,住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

一、控房条令先行专项行动城市名单

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

二、控房“四虎将”打击四方面:

(一)投机炒房行为。

1.垄断房源,操纵房价、房租。

2.捂盘惜售或者变相囤积房源。

3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。

4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。

5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

(二)房地产“黑中介”违法违规行为。

1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预定金。

2.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利,非法规避房屋交易税费。

4.非法侵占或者挪用客户交易资金。

5.强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费。

6.与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。

(三)房地产开发企业违法违规行为。

1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

2.未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。

3.一房多卖,损害购房人合法权益。

4.利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

(四)虚假房地产广告。

1.通过捏造、散布不实信息,或者曲解有关房地产政策等方式,误导购房人的市场预期。

2.发布虚假房源和价格信息,欺骗、误导购房人。

3.发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告。

4.在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项。

5.在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。

三、炒房团类型:

“炒房团”这词,最早因2000年的温州炒房团扬名,纵横神州多个城市屡屡得手,之后效仿者众多,日益发扬光大,很难量化他们在房价上涨中到底“贡献”了多少力量,有人受益有人受害。

炒房团的核心理念:“炒房有理,赚钱光荣,剩下老老实实工作的人,都是SB Loser。”基于此,他们的操作有一些特点,比如:

(1)利用合法或非法手段加杠杆;

(2)利用各种手段,制造散布各种信息,不惜一切代价拉高操纵房价;

(3)短线交易,五年的趋势一年走完,套利走人,我走之后哪管洪水滔天……

所以,你以为买三五套房就算炒房了?其实你顶多算个房产价值投资的重度拥趸,或者炒房团眼中的接盘侠而已,而江湖中炒房的派系林立,既有房地产商这些名门正派,也有黑中介这样的街头势力,各种路数的炒房团更是层出不穷。

四、炒房团具体手段:

(1)炒地皮

有些公司希望高效运转,比如万达,全国基本一个图纸,一个新广场从开工到建成只用半年时间,靠效率挣钱。

但有些公司靠时间挣钱,典型比如李超人,一度旗下公司跟各地合作,拿地很多但很多不开工,一晃十年过去,一分没投入但地价涨了十倍,套现走人,财技了得,地方政府还没办法,吃相难看但是合理合法,不过这种玩法现在没法复制了。

(2)炒地王

前几年地王不断,也是类似的套路,地产商乐意看到这种局面,“地王”是个可以充分想象的词汇,代表实力、品质和高售价,往往带动所在区域的一波大涨,实现地价的二次增值。

(3)捂盘惜售、制造假象、哄抬房价

地产销售公司肯定要精通心理学,所以在销售环节设置了很多点,让你相信房价一定涨。比如读秒抢房、雇人排队制造假象,散布各种恐慌消息,目的就是让你接受价格,尽快决策。

捂盘惜售则更高明,一方面收缩供应,制造供不应求的效果,另一方面可以坐等房价上涨带来的超额收益,像北京房价涨得快的时候,猫哥去看过很多项目,不少都是一个单元一个单元的卖,有的地产商干脆不卖期房,只卖现房,变相涨价。效果也很杠杠的,猫哥在的一个小区,一号楼和四号楼房子每平米价格差了2万,一套房价格差了300万,只因为晚卖了一年。

(4)随着各种监管措施出炉,这些粗暴有效的手段逐步失效,房地产商推高楼价的手段越来越琐碎:

因为限价那就另外加收车位费,一个车位卖上七八十万,或者改收茶水费几十万,新潮一点的收电商渠道费用几万几十万,否则根本买不了房。有的为了变相涨价,捆绑精装修,总房价分拆为房价+装修款……

只要跟买房相关,中国人的创新精神是无穷的。

针对住建部出台《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,相关网友观点评论:

五、网友观点:

杨红旭:呼吁在限购方面堵漏洞

而易居研究院副院长杨红旭也持类似观点,杨红旭6月28日发文表示,根据易居研究院跟踪的百城新建住宅去化周期,预计未来几个月,多数城市的房价,仍跌不下去,呼吁应在限购方面堵漏洞!

易居研究院对于新建住宅去化周期的定义是:库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

杨红旭表示2018年5月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月,这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

观察历史数据,目前存销比在低位水平的基础上波动,这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

按此去化周期的形态,预计未来几个月,多数城市的房价,仍然易涨难跌。

杨红旭认为主要与两个因素有关:

一是,本轮行情大,连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆,多数城市去库存完成,所剩新盘供量很少,导致严重的供不求。

二是,部分热点城市,政府严格限价,开发商推盘意愿不强,虽然潜在新盘供供应量不小,但市面上推出来的房源较少,因此也导致供不求应,尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

关于第一个因素,杨红旭表示,供给侧方面暂无好对策,因为房子的生产周期较长,远水难解近渴;但可以抑制需求。

关于第二个因素,杨红旭认为,政府应督促开发商如期开工、开盘。比如近期的长沙新政,其中一条是:建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单,按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业,一律纳入“黑名单”管理。

杨红旭最后建议,部分地方政府的严厉限价,并不合理,干扰了市场机制,打灭了市场经济当中最重要的“价格信号”,从而造成了销售过程中的诸多乱相。应取消或逐步松绑限价,同时增加其他方面的措施,比如在限购房面堵漏洞:限企业购房、限离婚购房、限落户购房、法拍房限购等。

以下是《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》内容明细:

关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知

各有关省、自治区、直辖市党委宣传部,住房城乡建设厅(建委、国土房管局)、公安厅(局)、司法厅(局)、工商行政管理局(市场监督管理部门)、发展改革委(物价局)、银监局、保监局,国家税务总局各有关省、自治区、直辖市和计划单列市税务局:

为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,决定于2018年7月初至12月底,在部分城市(名单附后)先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动。现将有关事项通知如下:

一、工作目标

针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制, , ,切实维护人民群众合法权益。

二、整治重点

(一)投机炒房行为。

1.垄断房源,操纵房价、房租。

2.捂盘惜售或者变相囤积房源。

3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。

4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。

5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

(二)房地产“黑中介”违法违规行为。

1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预定金。

2.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利,非法规避房屋交易税费。

4.非法侵占或者挪用客户交易资金。

5.强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费。

6.与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。

(三)房地产开发企业违法违规行为。

1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

2.未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。

3.一房多卖,损害购房人合法权益。

4.利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

(四)虚假房地产广告。

1.通过捏造、散布不实信息,或者曲解有关房地产政策等方式,误导购房人的市场预期。

2.发布虚假房源和价格信息,欺骗、误导购房人。

3.发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告。

4.在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项。

5.在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。

三、工作要求

(一)切实履行主体责任。各地要把打击侵害群众利益违法违规行为,作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。在上述整治重点的基础上,根据本地区实际情况,制定工作方案,细化工作任务,明确整治措施,落实监管职责,确保专项行动取得实效。切实履行房地产市场监管的主体责任,加强组织领导,建立联合查处机制,发挥部门合力,全面排查、精准打击。各省级住房城乡建设部门要对本地区专项行动工作开展情况进行总结,及时上报典型案例。

(二)广泛发动群众监督。要通过开通购房人热线等方式,畅通群众举报投诉渠道,引导公众参与整治房地产市场乱象专项行动。对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。

(三)营造良好舆论环境。各级住房城乡建设部门牵头建立专项行动信息发布机制,各级工商、物价、公安、银监、保监、司法、宣传等部门积极配合,通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等加强政策解读,正面引导舆论,通过定期集中曝光违法违规典型案例,形成震慑,为房地产市场营造良好舆论环境。

(四)强化督查问责机制。对专项行动实施过程中发现的违法违规行为,要依法从严惩处。对开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方,要加大督查力度。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员,要坚决问责。

(五)建立监管长效机制。要坚持整顿规范与制度建设并重、专项整治与日常监督并重、加强管理与改善服务并重、投诉受理与主动监管并重,逐步建立健全房地产行业信用体系,积极推进房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。

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